Galpões, capital e vulnerabilidade

Tese revela como a financeirização dos condomínios logísticos aprofunda desigualdades históricas no país

Os condomínios logísticos se tornaram parte da paisagem das grandes cidades brasileiras. Instalados principalmente às margens de rodovias, eles reúnem enormes galpões usados para armazenar mercadorias antes de distribuí-las. Nos últimos anos, esses empreendimentos se multiplicaram no país, em pontos estratégicos, impulsionados pelo crescimento das compras online e por investimentos de grandes fundos financeiros no mercado imobiliário.

Uma tese de doutorado defendida na Faculdade de Engenharia Civil, Arquitetura e Urbanismo (Fecfau) da Unicamp mostra que esses espaços fazem mais do que acelerar a circulação de produtos. Ao analisar a expansão dos condomínios logísticos em cinco regiões metropolitanas, o arquiteto e urbanista Aldo Garcia Júnior, autor da pesquisa, identificou que eles ajudam a explicar uma transformação muito maior: a forma como as metrópoles crescem, incorporam novos territórios e reproduzem desigualdades históricas.

“Os condomínios logísticos não podem ser entendidos apenas como equipamentos destinados ao armazenamento de mercadorias”, afirma Garcia Júnior. “Eles expressam uma racionalidade que organiza a produção do espaço contemporâneo.”

O orientador da tese, professor e pesquisador Sidney Piochi Bernardini, conta que a questão vai além da logística. “A urbanização tem uma teia de questões envolvidas e é muito mais complexa, porque traz questões econômicas, sociais e políticas”, explica.

O estudo investigou empreendimentos localizados nas regiões metropolitanas de São Paulo, Curitiba, Goiânia, Recife e Manaus, capitais que concentram a maior área construída de condomínios logísticos em suas respectivas macrorregiões.

A pesquisa combinou análise cartográfica, documentos, legislação urbanística e estudos de caso, cruzando dados de fontes como levantamentos imobiliários e relatórios de fundos junto à Comissão de Valores Mobiliários, além de dados do IBGE, do Rais (Relação Anual de Informações Sociais, com informações trabalhistas) e do MapBiomas. Após tratamento do material, os dados foram sobrepostos no software geográfico QGIS, com camadas relacionadas a vulnerabilidade social, áreas de proteção ambiental e expansão da mancha urbana.

Do estoque ao instrumento financeiro

Embora sejam vistos por muitos apenas como centros de distribuição, os condomínios logísticos passaram a desempenhar outra função nos últimos anos. A pesquisa mostra que, além de atender empresas que precisam armazenar e movimentar mercadorias, eles se converteram em ativos financeiros administrados por incorporadoras, fundos de investimentos e gestoras.

Para Garcia Júnior, entender essa dupla função foi fundamental para explicar por que tais empreendimentos se expandem de forma semelhante em diferentes regiões do país.

Para descrever essa lógica, ele propõe na tese o conceito de racionalidade logístico-rentista, sob a qual decisões sobre onde construir novos empreendimentos deixam de atender somente às necessidades da circulação de mercadorias e passam a considerar também a rentabilidade dos imóveis como ativos financeiros.

“A questão é como isso se insere na própria lógica de pensamento de quem é responsável pela produção do espaço, ou seja, como o espaço é organizado em prol dessa fluidez, dessa circulação”, explica o arquiteto.

O orientador reforça que o foco não é necessariamente vender produtos. “Não há em torno desses galpões um interesse genuíno na questão comercial. Na verdade, existe uma questão anterior, que é a própria estrutura desses galpões e como eles podem servir como fonte de renda.” Por exemplo, a tese identificou o CalPERS, fundo de pensão dos servidores públicos do estado da Califórnia (EUA), como um grande acionista de uma das maiores empresas do setor em Manaus.

A pesquisa mostra que essa dinâmica ajuda a explicar por que os condomínios logísticos surgem próximos a rodovias, aeroportos e outras infraestruturas de transporte, mas também em áreas periurbanas, nas quais o preço da terra é menor e a legislação urbanística tende a ser mais flexível. Segundo Garcia Júnior, o Estado exerce papel decisivo nesse processo.

Bernardini corrobora: “Os governos, nos vários níveis, estão atuando em prol do mercado e em detrimento de melhorias em políticas públicas. Eles acabam representando o capital ao aderir a essa política de expansão”.

A tese ilustra a fala dos pesquisadores ao mapear os incentivos identificados: isenções de IPTU e ISS por anos, crédito presumido de ICMS, flexibilização de zoneamentos, ampliação de perímetros urbanos e, em casos extremos, terraplanagem gratuita feita pelas próprias prefeituras antes da chegada das empresas.

Padrão da vulnerabilidade

A análise das regiões metropolitanas revelou que, apesar das diferenças econômicas e geográficas, o padrão de implantação dos condomínios logísticos se repete: os empreendimentos se concentram em áreas estratégicas para a circulação de mercadorias, próximas a territórios de forte vulnerabilidade social e áreas de proteção ambiental, reorganizando o uso do solo ao seu redor e pressionando o mercado imobiliário.

O caso de Cajamar, na Região Metropolitana de São Paulo, é um exemplo. Os três milhões de metros quadrados de galpões logísticos do município estão inteiramente dentro de uma Área de Proteção Ambiental, segundo o arquiteto.

“Conseguiram essa brecha na legislação porque a atividade executada no interior dos galpões não é poluente”, explica Garcia Júnior, para quem o problema é extenso e já amplamente conhecido: “Mas a construção, o impacto da circulação de mercadorias, os caminhões – tudo isso causa uma série de impactos já documentados na literatura.”

Para chegar ao conceito central da tese, a urbanização extensiva dependente, e à nova leitura das transformações das metrópoles brasileiras, dois marcos teóricos foram fundamentais: o conceito de urbanização extensiva, de Roberto Monte-Mór, segundo o qual o urbano ultrapassa os limites das cidades e reorganiza áreas rurais e periurbanas; e a teoria marxista da dependência, de Ruy Mauro Marini, que analisa como economias periféricas permanecem subordinadas às dinâmicas do capitalismo global.

“A teoria da dependência nos dá chaves para observar o fenômeno de forma multicamadas, cruzando extratos dessa realidade para ver como um tem relação com o outro”, explica Bernardini.

Na avaliação do orientador, esse é o principal avanço científico do trabalho. “A gente vem buscando novas chaves de interpretação para esses processos, que têm a ver com as especificidades do Brasil e da América Latina. A gente sabe muito bem que há diferenças significativas entre o processo de urbanização aqui e o do Norte global.”

A tese deu origem ao livro Urbanização extensiva dependente: enclaves logísticos na periferia de regiões metropolitanas brasileiras, publicado pelo Observatório das Metrópoles e disponível gratuitamente na biblioteca digital da rede.